【建纬观点】《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》背景下建筑施工企业与实际施工人建工债权清收的应对路径
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编者按
2026 年 9 月 4 日，最高人民法院正式印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137 号），统一房企破产案件法律适用规则，为烂尾项目处置、保交楼落地、各类债权权利认定与清偿顺位划定清晰司法裁判尺度。
房地产风险处置进入破产程序常态化阶段，建设工程债权作为房企破产中体量最大、争议最多的债权类型，直接关系施工企业回款、实际施工人权益保障、农民工工资兑付，也深刻影响项目续建、资产处置的整体走向。相较于既往裁判规则，本次纪要对工程价款优先权、续建共益债务、保证金债权、实际施工人申报路径、破产特殊清偿顺位等实务痛点作出大量新增、细化规定。
本文从建工实务视角拆解纪要核心规则，梳理建筑施工企业、实际施工人在房企破产全流程的应对路径与风险要点。文末附官方纪要全文，供实务办案、项目研判参考。
2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称纪要），该纪要自印发之日起施行。对长期办理建设工程价款债权清收与执行案件的律师而言，这份纪要的意义不在于增加若干抽象规则，而在于正式确认了一个趋势：房地产开发企业债务危机进入司法程序后，债权清收的主战场正在从“执行查控”转向“破产程序内的性质确认、顺位竞争和续建安排”。过去依赖首封、轮候、评估拍卖和以房抵债推动清偿的执行经验，仍然重要，但已经不足以覆盖房企破产场景。建筑施工企业和实际施工人真正需要回答的是，在房企破产受理前哪些成果能够被固定为取回权或优先权，在房企破产受理后哪些债权能够被确认为共益债务，在处置分配阶段哪些资产增值应当先用于清偿续建投入，实际施工人的债权如何申报，承包人、转包人亦同时进入破程序产时，实际施工人的债权是否优先受偿等。从建工债权清收执行的角度看，纪要至少带来四大方面的影响。第一，清收对象由单一被执行人扩展为管理人、债权人会议、府院联动机制、项目受让人乃至刑事办案机关共同参与的复合结构。第二，清收目标由“控制财产”转向“确认债权性质”，因为同样一笔工程款，被确认为普通债权、附条件债权、共益债务、取回权或者建设工程价款优先受偿权，其兑现逻辑完全不同。第三，清收策略由个案推进转向方案嵌入，尤其是停工项目能否续建、由谁续建、续建价款如何计价和支付，往往决定工程债权能否从等待分配升级为随时清偿。第四，风险防控由单纯证明债权金额转向同步证明交易真实、施工真实、结算真实，避免在刑民交叉和打击逃废债背景下被降格处理。笔者基于对纪要的学习和长期深耕建工债权清收执行的角度，拟写了建筑企业纪要背景下建筑施工企业建工债权清收的七大应对路径和实际施工人债权申报清收的三大应对路径，以期对建工债权清收有所帮助。
一、建筑施工企业建工债权清收的七大应对路径
1.房企破产受理前窗口期：抓紧落实“工抵房”（以房抵工程款）权属登记，加快推进查封房屋的拍卖变卖抵债程序，确保该部分工抵房及查封处置的房产不落空。
纪要第5条明确”破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应予支持。”这一规则对工抵房（以房抵工程款）、执行拍卖变卖成交及以房抵债的执行案件极为关键。它提示建筑施工企业，在房企债务人已经暴露流动性风险但尚未进入破产程序时，诉讼清收不能止步。一是要第一时间梳理各项目工抵房协议履行情况，尽快推进产权登记，如发包人不履行工抵房协议，则应尽快提起诉讼，取得工抵房履行的裁判文书，进入强制执行程序。笔者团队近年来已帮助建筑施工企业通过诉讼执行实现了数亿元的工抵房权益。二是取得生效债权法律文书的项目，应尽可能推动已查封房屋的处置程序实质落地，尤其要盯住：拍卖成交、变卖成交或流拍后的以房抵债裁定是否在房企破产受理前完成送达。一旦房企破产申请受理，受理后所有保全执行措施将依法解除，财产将移交管理人统一接管，个案执行空间迅速收缩。因此，建筑施工企业首先应当重新审视房企破产受理前建工债权清收和执行窗口期的价值。
2.房企被裁定宣告破产，房屋买卖合同不能履行且无实际交付可能被解除或终止时，享有优先权的建设工程价款债权清偿顺位位列第二。建工债权重中之重是要取得优先受偿权。
纪要第31条针对房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能被解除或终止的情形，明确了清偿顺序：商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款位列第一；享有优先权的建设工程价款债权位列第二；其后依次为对债务人特定财产享有担保权的债权、破产费用、共益债务、职工债权、除职工社保外的社会保险费用和所欠税款、普通破产债权，以及破产人未支付应付的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等债权。需要审慎把握的是，该排序是特定清算场景下的特别安排，不宜机械推广至所有续建、重整或和解场景。建筑施工企业在编制受偿预测时，应先判断项目是否具备继续建设和实际交付可能：若项目已经实质烂尾且交付基础丧失，应按该特别顺位重新测算消费购房人、按揭银行、工程价款、抵押权和普通债权之间的受偿关系；若项目仍具备续建价值，则应把工作重心前移至续建方案，通过共益债务安排提升工程款债权清偿顺位，而不是仅在最终分配表中被动等待比例分配。
3.房企项目续建的，建筑施工企业同意按续建方案施工的，继续施工产生的工程价款可转为共益债务，随时清偿。
续建是建工债权在房企破产程序中最重要的“升舱机制”。纪要第24条要求，房企破产申请受理前项目已经停工的，人民法院应监督指导管理人对已完工工程量进行现场勘查、及时封存相关施工资料，以便确定复工续建之前的工程价款金额；在第一次债权人会议召开前，管理人可依企业破产法第二十五条第一款第五项、第二十六条之规定请求人民法院批准续建方案，人民法院经审查认定方案具有可行性的，应当许可并监督管理人立即组织实施，有关情况由人民法院在第一次债权人会议上通报。对原施工单位而言，最具实务价值的是纪要第25条：原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。由此，建筑施工企业不再只是等待分配的债权人，而可能成为项目续建的参与者、工程价款的共益债权人以及保交付方案中的关键履约方。参与续建并非简单“接着干”，而应将商务条件完整写入续建方案：已完工程价款金额及确认程序，续建工程计价原则、价格调整和主材波动处理，签证索赔期限和逾期视为认可机制，资金监管账户和专款专用安排，节点付款与停工权，竣工验收、竣工结算等。
4.增值切割：房企破产受理前在建工程设定抵押的，续建增值部分优先清偿续建工程价款。
与续建紧密相关的是此前在建工程设定抵押的范围和增值分配规则。纪要第30条明确，破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿范围以破产申请受理时已完工部分价值为限。破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变现后续建增值部分应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。这一规则实质上完成了项目资产的功能切割：抵押权仅限于房企破产受理前已完工程，续建增值优先回流于续建工程价款和续建融资。建筑企业在债权审查、财产变价方案、拍卖公告和竞买协议中，应持续主张这一切割逻辑，防止续建投入形成的增值被既存抵押权概括吸收，也要防止新增融资债权不当越过续建工程价款。当然抵押物变现的价值中，应当包括建筑企业先前已完工部分欠付的工程价款，此部分享有优先权的建设工程价款债权，依法亦应优先于抵押权受偿。
5.房企破产受理后续建融资的，续建融资债权优先，但不得优先于续建工程价款债权。建筑施工企业同时需要特别注意的是，经与相关建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致的，续建融资债权可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或抵押债权受偿。
纪要第26条同时规定，续建的房地产项目在受理前已经设定抵押的，续建融资债权可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权；经与相关建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或者抵押债权受偿。该安排为停工项目引入共益债融资提供了可能，但也划定了底线：续建融资不能当然压过续建工程价款。对建筑企业而言，这意味着在参与政府纾困、共益债投资、AMC续建融资或地方平台借款方案时，应积极推动形成书面协商一致文件，明确融资用途、监管账户、清偿顺位和与工程价款的先后关系，避免后期因顺位约定不明导致续建投入无法获得回流保障。另需要特别注意的是破产受理前产生的建工债权建筑企业仍享有优先受偿权，仍对该部分房屋处置的资金仍应优先受偿。纪要只是规定建筑企业同意的情形下，续建融资债权可优先于建设工程价款债权。
6.建筑施工企业应关注项目整体出售的相关文件和衔接工作。
纪要第28条明确，破产财产处置应当遵循价值最大化原则，一般应当优先采取房地产项目整体出售的方式进行。房地产项目整体出售的，破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人取得房地产项目后应当继续向购房人履行交付房屋、协助办理不动产权证书、缴纳相关公用费用等义务并享有相应权利。第29条规定，房地产开发企业无能力开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权，相关主体请求注销该土地使用权上已设立的抵押登记的，人民法院不予支持。项目整体出售是价值最大化原则下的优先处置方式，但对建工债权人而言，出售安排是否充分披露继续履行购房合同、购房人衔接安排、欠付工程价款和公共费用承接义务，直接影响后续交付风险和分配基础。房地产开发企业无能力继续开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权，相关主体请求注销该土地使用权上已设立抵押登记的，人民法院不予支持；该规则虽不直接处理工程价款，但提示施工企业关注土地收回、抵押注销限制和项目资产完整性之间的联动。施工企业应在处置阶段审查处置方案是否如实列明在建工程状态、是否继续施工、已售房屋处理、后续建设义务承接和公共费用负担，必要时通过债权人会议表决意见、书面异议和与管理人沟通记录，固定己方主张。
7.关于保证金债权，建筑施工企业涉及的履约保证金、工程质量保证金，可通过取回权、附条件债权、共益债务、优先受偿权等路径实现。
纪要第22条明确，承包人请求返还工程质量保证金或履约保证金，应符合双方约定或法律规定的条件，保证金返还或支付期限不因破产申请受理加速到期，但承包人可作为附条件债权申报。受理后具备返还条件且承包人缴纳的保证金能够与债务人财产相区分的，承包人可主张取回权；不能区分而无法取回的，承包人因此产生的损害赔偿请求权作为普通债权清偿；破产申请受理时具备返还条件，因管理人原因导致无法取回的，承包人的损失应作为共益债务清偿；应返还保证金属于建设工程价款组成部分的，承包人主张按照建设工程价款优先受偿的，人民法院应予支持。建筑企业申报此类债权时，应避免将保证金简单并入普通债权申报，而应单独提交缴纳凭证、专用账户信息、对应合同和标段、返还条件成就证明、缺陷责任期届满材料、催告返还记录及与管理人交涉过程，以便在取回权、附条件债权、共益债务和工程价款优先受偿之间完成最有利定位。
实际施工人问题，是房企及建工破产案件中事实最复杂、争议最多的部分。纪要第21条分三款就实际施工人的债权申报作出了具体规定。纪要的基本立场是承认建筑市场中借用资质、转包、违法分包所形成的现实利益关系，通过债权同一登记、代位申报、禁止双重受偿和抗辩延续机制，把保护限定在可审查、可计算、可分配的框架内。
1.出借资质情形下，发包人明知且承包人足额申报，借用资质的单位或个人可在受偿范围内申报债权并直接予以分配，但借用资质的单位或者个人不享有表决权及承包人在破产程序中的其他权利。
在借用资质情形下，若发包人订立合同时知道或应当知道借用资质事实，承包人已经申报全部建设工程价款债权的，借用资质的单位或个人可在该范围内就其享有的已结算价款请求权申报债权；管理人应将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按照相应比例直接分配。需要明确的是，借用资质者并不享有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利，其保护重点在于“同一笔债权登记”和“受偿范围内直接分配”，而非取得独立程序地位。此类案件中，借用资质的一方必须围绕发包人明知或应知、承包人足额申报、自身价款已经结算、分配比例计算方法四个要点组织证据，尤其要防止因结算文件缺失而被管理人认定为内部承包争议或利润分成争议，从而影响登记和分配。
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