《建工司法解释二》漫谈（二十一） | 第二十一条：工程价款优先受偿权起算规则
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编者按
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》正式落地，新规对合同签署、工程款结算、优先受偿权行使等核心实务问题带来深刻影响，诸多既有经验亟待重新校准。建纬律师事务所积极响应全国管委会统一部署，上海办公室第一时间组织专业团队完成逐条研读与分析，力求将我们的理解与判断，陆续与行业同仁交流分享。
作为“一书、一团、百文、千企”四大专项行动的重要延伸，建纬律师公众号特别推出《建工司法解释二》漫谈栏目，以通俗易懂的实务视角，逐条拆解新规要点，助力广大工程企业合规经营。本期聚焦第二十一条，由建设工程部邱兆全、房地产部马喆、屠宇辰三位律师，分别从条款解读、典型案例与实务应用三个维度展开漫谈，以飨读者。
条款原文：
第二十一条 建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
《建工解释二》第二十一条立足建工行业现实，一方面尊重当事人履约过程中的客观变化，减轻承包人失权风险；另一方面通过“客观原因”前提条件约束，防范发包人与承包人恶意串通损害第三人权益。本条规定更加细化优先受偿权起算规则，统一全国法院裁判尺度，对化解建工领域久拖不决的工程款纠纷、保障承包人工程款债权、规范建筑市场秩序具有深远现实意义。
《建工解释一》（法释〔2020〕25号）第四十一条确定优先受偿权最长18个月行使期间，自发包人应付工程款之日起算。实务中工程施工普遍存在工期顺延、停工、设计变更等客观原因双方书面协商变更付款时间的情形，以及施工合同对付款时间没有约定或者约定不明而当事人在结算协议中约定了付款时间等情形。对优先受偿权起算时间裁判尺度各地不一，不利于平衡发包人、承包人、包人抵押权人、普通债权人等各方利益，破坏市场交易安全。
现行《建工解释二》（法释〔2026〕12号）第二十一条分两种情形明确起算标准，进一步细化起算时间，统一裁判口径，兼顾意思自治原则和发包人抵押权人、普通债权人的信赖利益，是本次司法解释修订的重要亮点。
工程价款优先受偿权依托《民法典》第八百零七条设立，目的是优先保障建筑工人工资与材料投入，权利行使起算时间直接决定承包人能否成功享有优先权。
本条第一款针对原合同已经约定付款时间的情形作出规定：施工合同原本约定了工程款给付日期，因工期顺延等客观事由双方协商推迟付款的，优先受偿权自变更后的付款日期开始起算。该条款设置适用前提为“工期顺延等客观原因”，并非发包人与承包人随意延后付款就可以推迟起算优先权。建设工程施工周期漫长，工期顺延属于行业常态，付款节点随之延后属于客观现实。新规认可当事人协商变更付款时间的效力，把变更之后应付工程款之日作为起算点，避免承包人因为工期被动延误，还没来得及结算，18个月行权期限就已经届满，从制度层面保障承包人实现优先受偿权，契合保护农民工薪资的立法初衷。
本条第二款针对合同付款时间约定不明的情形作出规制：施工合同没有约定付款日期或者约定模糊，但是后期签署结算协议并且明确付款日期，优先受偿权就以结算协议约定日期起算。在建设工程实务当中，部分当事人在签订施工合同时粗略拟定条款，仅笼统约定竣工之后付款，并未明确具体付款日期。以往司法实践中法院做法不一，有的将工程交付之日、有的以承包人提交竣工资料之日作为应付款时间，裁判分歧较大。结算协议是双方核对工程量、工程款之后达成的最终清算文件，是发包人与承包人经过审慎协商形成的终局合意，此时欠付工程款数额确定，债权债务清晰，以此作为起算时间最为合理，完全符合当事人真实意思表示。结算协议单独约定付款时间，相当于对原合同付款事项作出补充约定，具有高于原施工合同的法律效力。
结合整体司法适用层面，本条适用过程中还需要把握四项关键要点：
✦ 第一，工期顺延不区分工期顺延责任方，无论是发包人原因、不可抗力、双方混合过错导致工期延后，只要客观存在工期顺延事实并协商改期，均适用本条；
✦ 第二，发包人与承包人无任何工期事实，单纯延后付款日的情况下，为了避免发包人与承包人恶意串通，导致损害银行等其他债权人利益，人民法院会主动审查承、发包人的主观意愿及是否存在损害第三人利益的情形。如果承、发包人恶意串通，目的是拖延银行抵押权的行使或损害第三人利益，则仍应以原合同约定的付款日期作为应付工程款之日，即行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。
✦ 第三，结算后约定分期付款的，以结算协议约定的最后一期工程款应付日起算建设工程价款优先受偿权行使期限。
✦ 第四，质量保修金系为保障工程质量而缴纳的，不属于本条规定应付工程款，因而不应以建设单位返还质量保修金的时间作为应付工程款的认定时间。
某建工公司与某地产公司等建设工程施工合同纠纷案
（2019）最高法民再105号
➢ 裁判要旨
合同约定按工程进度付款，在工程价款未确定或未届满清偿期时，行使优先受偿权的前提条件尚不成立，不能机械地以竣工之日作为起算点。发承包双方在诉讼中通过《和解协议》等形式协商一致变更付款时间的，优先受偿权行使期限应自变更后的应当给付工程价款之日起算。同一施工合同项下各部分工程虽分别验收竣工，但发包人付款未区分各部分的，工程价款优先受偿权应作为一个整体认定起算时间，不应按各部分工程分别起算。
➢ 案情简介
2010年9月，某建工公司（下称“乙公司”）与某地产公司（下称“甲公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由乙公司承建某宾馆及住宅小区工程。合同明确约定了分期付款方式：按工程量进度付款，单体工程竣工验收合格后按预算价支付至85%，竣工验收备案通过后支付至92%，其余部分待工程决算审核完毕留足3%保修金后一次性付清。工程范围包括三部分。
施工过程中，双方多次签订补充协议，调整付款安排和工期。第一二部分工程分别于2013年2月、2013年11月完成竣工验收备案。第三部分工程于2014年1月完成竣工初验。
因甲公司长期拖欠工程款，乙公司于2014年6月向法院起诉。诉讼中，双方于2014年7月达成《和解协议》，重新约定了付款期限和方式。但甲公司未完全履行该协议。2015年4月，乙公司再次起诉主张工程款及优先受偿权。
➢ 法院观点
《合同法》第二百八十六条规定一方面从法律的层面确认承包人对建设工程价款的优先受偿权，另一方面规定了承包人行使优先受偿权的前提条件，即只有在发包人逾期不支付工程价款时才可以行使优先受偿权。建设工程价款优先受偿权的行使对象是建设工程折价或者拍卖的价款，而工程折价或者拍卖的前提是发包人逾期不支付工程款。若工程价款在工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日仍未确定或者未届清偿期的，此时行使优先受偿权的前提条件尚不成立，亦无起算优先受偿权行使期限的必要，此种情况下的工程价款优先受偿权应待工程价款确定并应受清偿之日起算。合同约定的付款方式为分期付款，后三期付款期限均在竣工验收之后，其中最后一笔款项在双方决算之后。因此，在当事人明确约定的工程款支付时间晚于工程竣工之日的情况下，承包人享有的建设工程价款优先受偿权行使的前提条件尚不具备，也就不存在自工程竣工之日起算六个月行使期限的问题，本案中应当以工程款应支付时间作为建设工程优先受偿权的起算点。
虽然双方在《建设工程施工合同》中约定了付款的期限及方式，但是由于甲公司未能按时足额支付工程款，2014年6月4日乙公司以甲公司欠付工程款为由提起诉讼，要求甲公司支付工程款。在该案审理过程中，双方于2014年7月14日达成《和解协议》，对案涉工程价款的付款期限和付款方式进行了重新约定。据此，案涉建设工程价款的支付时间由《建设工程施工合同》约定的分期付款、直至工程决算审核完毕一次性付清变更为不确定的付款期限。2015年3月5日，由于甲公司未履行《和解协议》的约定义务，乙公司提起本案诉讼要求甲公司支付案涉工程价款，可视为其享有的建设工程价款优先受偿权的行使期限的起点。
《建设工程施工合同》中虽然对饭店和住宅分别规定了工期和付款期限，某建工公司也就三部分工程分别提交结算资料，但是甲公司的付款并未按照三部分工程独立付款，而且在乙公司提起的第一次诉讼中各方达成的《和解协议》也对剩余工程款的支付一并作出约定，并未区分前述各部分工程的价款。因此，在三部分工程款系整体支付的情况下，甲公司关于案涉工程价款的优先受偿权应分别起算的主张，与客观事实不符。。
➢ 案例评析
本案裁判时，法院依据的是《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条。该批复规定优先受偿权自竣工之日或合同约定的竣工之日起计算，但本案特殊性在于：合同约定的付款时间晚于竣工之日，且双方在诉讼中通过《和解协议》重新约定了付款期限。在此背景下，最高院并未机械适用批复的起算规则，而是回归《合同法》第二百八十六条的规范本意进行体系解释，认定在工程价款未确定或未届满清偿期时，优先受偿权行使的前提条件尚不成立，应以“应当给付建设工程价款之日”起算。
《建工解释二》第一款以尊重发承包双方真实合意为基点，赋予了因客观原因所致付款期限变更以变更后日期起算优先受偿权的法律效力。结合本案，围绕本条在司法适用中的问题我们还可以延伸分析：
✦ 第一，关于“协商变更”的真实合意与客观原因审查。本案中《和解协议》签订于双方第一次诉讼期间，发包人确已拖欠工程款且长期未完成结算审核，变更付款时间具有真实的客观基础。但实践中常有发承包双方为规避优先受偿权的除斥期间，事后补签无实质性变更的结算协议的情形，对此是尊重意思自治还是实质审查，存有争议。本条第一款以“工期顺延等客观原因”作为协商变更的前提条件，旨在防范发承包双方通过虚假变更恶意延后起算、损害第三人利益。这表明，之后司法审查的重点将在于变更是否基于真实的客观原因、双方是否存在真实的合意、是否可能损害其他债权人利益等等。反之，若变更缺乏客观原因支撑，则法院仍可能依职权主动否定其效力。
✦ 第二，工程存在拆分情况下的起算规则。本案同一施工合同项下三部分工程分别竣工、分别提交结算，但法院注意到发包人的付款从未区分各部分，系整体支付，且《和解协议》对剩余工程款的支付亦一并约定。据此，法院认定各部分工程不应分别起算优先受偿权，而应作为一个整体对待。这一规则的适用要点在于：应以发包人付款方式和双方结算合意为准，如付款和结算均系整体进行，则不应以竣工之日分别起算，避免承包人因部分工程交付而碎片化丧失优先受偿权。
某装饰公司与某汽车科技公司建设工程施工合同纠纷案
（2021）最高法民申5725号
➢ 裁判要旨
建设工程施工合同未约定或约定不明应当给付工程价款日期，但当事人在结算协议中明确约定了分期付款日期的，建设工程价款优先受偿权的行使期限以结算协议约定的最后一期工程款应付之日起算。
➢ 案情简介
2014年12月5日，承包人某装饰公司（下称“乙公司”）与发包人某汽车科技公司（下称“甲公司”）就案涉工程对账清单签字确认，该清单载明“剩余未结算工程款2290万元”“工程完工后，甲方应支付乙方全部工程款”。此后，乙公司又进行了部分零星施工。
2016年3月17日，双方签订《工程结算协议》，就全部已完工工程款项达成结算合意，约定甲公司分期支付剩余工程款：2017年6月1日前支付500万元、2018年1月1日前支付500万元、2018年6月1日前支付500万元、2019年1月1日前支付790万元。协议同时约定：“若甲方任何一期款项付款逾期，甲方应按照月息9厘（0.9%）向乙方支付逾期付款违约金，从2014年12月5日开始计算逾期付款违约金。”
此后因甲公司未按期付款，乙公司提起诉讼并主张建设工程价款优先受偿权。甲公司主张应以2014年12月5日对账之日为“应付工程款之日”，乙公司则主张应以结算协议约定的最后一期付款日即2019年1月1日起算。
➢ 法院观点
2014年12月5日，双方在对账清单中约定应付工程款的时间为“工程完工后”，后乙公司又进行了部分施工，结合2016年3月17日《工程结算协议》的内容，2014年12月5日对账清单“完工”时间并未确定。二审法院认为2016年3月17日双方才完成债权债务的结算，具有事实依据。因甲公司未按期支付工程款，二审判决判令甲公司支付逾期付款违约金，从2014年12月5日起以月息0.9%计算至2018年10月31日止，系基于双方对逾期付款违约金的约定。甲公司认为由此说明应当支付工程款的时间为2014年12月5日，该主张不能成立。甲公司与乙公司对案涉欠付工程款约定分期履行，属于对同一个债务的履行，最后一期工程款应付之日为债务整体到期之日，二审判决以最后一期工程款应付之日作为工程款优先受偿权起算点，并无不当。
➢ 案例评析
该案系最高人民法院就优先受偿权起算问题作出裁判的典型案例，围绕现行《建工解释二》第二十一条第二款“结算协议明确约定了付款日期”的适用，有以下几点值得关注：
✦ 第一，本款的适用前提是“建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明”。该案仅存在一份对账单和一份结算协议，对账单也仅约定“工程完工后付款”，属于典型的付款时间未约定或约定不明。此时不能直接适用合同条款确定应付款日，而应寻找双方事后形成的合意。结算协议作为双方核对工程量、确认工程价款并约定支付安排的终局性文件，其约定的付款日期具有法律效力。本案以结算协议约定的最后一期付款日作为起算点，正是对这一规则的贯彻，结算协议不仅确认了债权金额，还补充了原合同缺失的付款时间条款，成为优先受偿权起算的核心依据。
✦ 第二，该案体现了分期付款情形下的优先受偿权的起算规则。关于分期履行的债务应以何日起算优先受偿权，实务中曾存在两种对立观点：一种认为应以每一期款项各自的到期日起算，另一种认为应以最后一期整体到期日起算。最高院在本案明确采纳后者，对这一分歧也作出了回应，其裁判逻辑在于：发包人欠付的工程款系同一施工合同项下的同一债务，分期支付仅为履行方式的安排，不改变债务的整体性。优先受偿权是对全部欠付工程款的整体性优先权利，不宜分割为多个独立的部分分别起算。若按每期分别起算，则同一工程、同一承包人须在长达数年的付款周期中反复主张权利，既增加讼累，也不符合优先受偿权制度的规范目的。
✦第三，违约金起算日与优先受偿权起算日应分别处理。发包人主张应以2014年12月5日（违约金起算日）作为应付款日，其核心逻辑是“既然发包人从该日起承担逾期付款违约责任，则该日即为应付款日”。最高院未采纳该主张，理由是：违约金起算日是当事人基于商业安排约定的违约损失起算时点，反映的是双方对损失负担的合意；而优先受偿权起算日解决的是法定权利行使期限的起算问题，适用法定规则认定。二者制度功能不同，认定标准亦不同，不能因违约金从较早日期起算，就反推该日期即为法定应付款日。
建设工程价款优先受偿权，是承包人就工程折价或者拍卖价款优先于抵押权和其他债权受偿的法定权利。这项权利“无需登记、自动产生”，但必须在法定期限内行使，否则归于消灭。故“从哪一天开始起算”往往是承包人与发包人、抵押权人博弈之焦点。随着《建工解释二》的施行，起算规则在原有基础上进一步精细化，我们在实务操作中应当予以关注。
优先受偿权行使期限的起算点，经历了从“竣工导向”到“应付款导向”、再到“分层细化”的演变：
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1、第一阶段：以“竣工之日”起算。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第四条规定，行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这一标准在“烂尾楼”频出、合同约定不规范的实际情况下，如何确定“竣工日期”常常成为争议焦点。
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2、第二阶段：改为“应付款之日”起算。《旧建工解释二》（法释〔2018〕20号）第二十二条将起算点调整为：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
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3、第三阶段：起算点分层细化。《民法典》施行后，结合《建工解释一》（法释〔2020〕25号）第四十一条以及《建工解释二》（法释〔2026〕12号）第二十一条，对于行使期限以及“应付款之日”进行了调整以及分层细化，即：
（1）将行使期限调整为“应当在合理期限内行使，但最长不得超过十八个月；
（2）合同约定了付款日期，且因工期顺延等客观原因协商变更付款日期的，以变更后的应当给付工程价款之日起算；
（3）合同未约定或约定不明，但当事人在结算协议中明确了付款日期的，以该日起算。
至此，优先受偿权的行使期限从《旧建工解释二》中原先规定的“六个月”已被调整为“最长不超过十八个月”，但“自发包人应当给付工程价款之日起算”这一核心逻辑一以贯之。
虽然《建工解释二》已明确以“应付款之日”为起算点，但在实务中还应注意区分情况并综合判断：
✨ 情况1：合同对付款日有明确约定，则从约定付款日
当事人对付款时间有明确约定的，应当从其约定，但需注意：
（1）分期付款工程：参考《民法典》有关同一债务分期履行，自最后一期履行期届满后起算各期限的原则，故一般认为除去质保金外，分期工程款最后一期价款应付时间作为优先权起算点，不宜按各期进度款应付款时间分别起算，否则承包人需要频繁主张权利，可能就会针对于同一工程价款优先权发生多个纠纷，也会造成司法资源的浪费[i]。
（2）质保金部分：发包人从工程价款中预留的质保金属于工程价款的一部分，应当属于行使优先权的范围，其起算日为约定的质保金返还之日。
✨ 情况2：因工期顺延等客观原因协商变更付款日，则从变更后之日
本条第一款明确：当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算行使期限的，人民法院应予支持。该条款旨在尊重当事人协商自由。
✨ 情况3：合同未约定或约定不明，但有结算协议，则从结算协议约定日
本条第二款规定：合同未约定应付款日或约定不明，但当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期的，以该日起算。但需注意，参照最高人民法院相关裁判研究形成的“实质性结算”审查标准，结合本条第二款之规定，对案涉结算协议是否构成终局性结算有着严格审查标准：
（1）内容完整性：结算应覆盖合同全部工程，明确总价款，而非阶段性核对；
（2）合意终局性：双方作出最终结算的意思表示，并在合理期限内无异议，即便无“最终”字样标注，也应认定为终局结算；
（3）变更合理性：事后补签协议仅细微调价，而无工程量重大变更的，应认定为形式确认，不能作为优先受偿权起算点重新计算的依据。
✨ 情况4：合同未约定或约定不明，且无结算协议，则顺位拟制
实务中，法院按照以下顺位依次认定“应付款之日”：
（1）工程实际交付日（工程已交付的）；
（2）承包人提交完整结算文件且发包人审核期限届满日（工程未交付但已提交结算的）；
（3）合同依法解除日（合同解除或终止履行的）；
（4）起诉之日（未结算也未交付的）。此处需特别注意，是否应付工程价款与是否完成工程价款结算是不同的概念，仍应结合案件实际情况判断。
✨ 情况5：破产且合同被解除时，则自合同解除之日起计算
此情况下，如（1）根据《破产法》第十八条，符合“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”情形的，则承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算。[ii]
✨ 情况6：恶意串通推迟付款时间，则按原合同或法定起算点
如果当事人恶意串通，故意推迟应付工程价款的时间，以达到承包人继续行使期间已届满的建工优先权的目的，仍应按建设工程施工合同约定或者法律规定认定建工优先权行使期间的起算点，防范发承包双方以此方式损害其他债权人利益。这一规则在本条“客观原因”的限定中亦有体现——主观恶意变通的，不发生起算点变更的效果。即如若发承包双方通过所谓的“协商”方式恶意延长付款期限，存在损害其他债权人利益情况的，则该条款优先受偿权的适用将受到挑战。对此，我们留意到最高院谢勇法官亦持有对应观点。
1、对发包人的建议
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抗辩准备：审查承包人主张优先受偿权是否超过十八个月行使期限，重点核查起算点的认定是否符合本条的分层规则。
2、对承包人的建议：
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合同条款层面：在合同中明确约定各期付款的具体日期，特别是最后一期（除质保金外）付款日和质保金返还日，为起算点提供清晰依据。
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履约过程层面：发生工期顺延等客观事由需变更付款节点的，务必签订书面补充协议，明确变更后的付款日期，并保留“客观原因”的证据（如发包人指令、设计变更、不可抗力证明等）。
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结算阶段层面：尽快推动实质性结算，结算协议中应明确约定付款日期；避免“形式确认”被认定为非终局结算。
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权利主张层面：在应付款之日起十八个月内通过诉讼、仲裁或协议折价方式主张权利；起诉时明确请求法院在判决主文中确认优先受偿权的工程价款数额及相应工程。
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避免权利瑕疵：停窝工损失不在优先受偿范围内，需单独主张；不得以恶意串通方式推迟付款时间，否则起算点仍按原合同认定。
[i] 《重庆斯努特啤酒有限责任公司、重庆项胜建筑装饰工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(2021)最高法民申4949号
[ii] 最高法指导案例73号《通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案》（2014）皖民一终字第00054号
邱兆全建纬律师事务所 合伙人
所属部门：建设工程部
业务专长：建设工程领域诉讼、非诉业务，公司法领域业务。
简介：公用市政工程一级建造师、公路工程一级建造师、高级工程师、高级经济师。曾在大型央企施工企业从事施工管理、专业技术、造价预算等工作多年，在公司法相关纠纷、建设工程纠纷、房地产纠纷、安全事故预防与处理等领域具有丰富的实务经验。
所属部门：房地产部
业务专长：房地产与建设工程、公司事务与股权交易、国际工程与企业出海、商事争议解决
简介：香港中文大学国际经济法硕士、西南政法大学法学学士。擅长处理复杂商事纠纷及海内外地产工程专项，曾为多家知名房企、大型建筑央国企及头部互联网企业、外企等提供常年法律顾问、专项法律服务及争议解决方案。
所属部门：房地产部
业务专长：房地产、建设工程、投融资领域非诉讼法律服务。
简介：毕业于华东政法大学，拥有法学、金融等多重学历背景。自2011年从业以来，在建工房产领域拥有丰富实务经验，尤其擅长项目开发建设全过程、物业定建及租赁、商业地产运营、酒店管理项目、房地产并购、项目风控与合规等非诉讼法律服务，服务客户包括旭辉集团、华润集团、华建集团、中央国债、上交所、中国船舶、阿里巴巴、菜鸟集团、锦江集团、美的集团、中铁置业等大型企业。
END
条文解读编写人 | 邱兆全
典型案例编写人 | 马喆
实务应用编写人 | 屠宇辰
审稿人 | 赵轶
编辑 | 建纬品牌部
