《建工司法解释二》漫谈（十七） | 第十七条：重塑建设工程价款优先受偿权的裁判规范与权利边界
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编者按
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》正式落地，新规对合同签署、工程款结算、优先受偿权行使等核心实务问题带来深刻影响，诸多既有经验亟待重新校准。建纬律师事务所积极响应全国管委会统一部署，上海办公室第一时间组织专业团队完成逐条研读与分析，力求将我们的理解与判断，陆续与行业同仁交流分享。
作为“一书、一团、百文、千企”四大专项行动的重要延伸，建纬律师公众号特别推出《建工司法解释二》漫谈栏目，以通俗易懂的实务视角，逐条拆解新规要点，助力广大工程企业合规经营。本期聚焦第十七条，由合规风控部林柏杨、赵伟锋、房地产部刘欣欣三位律师，分别从条款解读、典型案例与实务应用三个维度展开漫谈，以飨读者。
条款原文：
第十七条 承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
（一）统一裁判尺度，破解优先受偿权审执衔接断层难题
《建工解释二》（法释〔2026〕12号）第十七条是针对建设工程价款优先受偿权司法审查规则、权利客体范围作出的专项细化规范。《民法典》第八百零七条奠定了承包人建设工程价款优先受偿权的请求权基础，根据该条规定，优先受偿权的保护客体限定为承包人物化投入形成的工程价款，权利行使对象为承包人实际施工完成的建设工程。长期以来的司法实践中，两类核心争议始终缺乏统一的裁判标准：其一，优先受偿权判项行文标准模糊，大量生效法律文书仅笼统确认承包人享有优先受偿权，未载明优先受偿的具体金额、对应施工范围，导致案件进入执行程序后因权利边界不明难以处置建设工程，形成 “胜诉确权但权利无法实际兑现” 的审执脱节困境；其二，发包人违约引发的停窝工损失能否纳入优先权保护范围的观点分歧突出，省、自治区、直辖市高级人民法院出台的规范性文件对停窝工损失性质的认定规则不统一，一部分法院观点认为，停窝工费用实质仍然是承包人为案涉工程施工所支出的工作人员报酬、材料款等实际支付的费用，是工程施工的成本及内容，属于工程造价的范畴，应纳入建设工程价款优先受偿权范围。另一部分法院观点认为，窝工停工损失等是因停工造成的人员、机械等现场停滞损失，系发包人违约，承包人可主张的违约赔偿责任范畴，不是承包人在施工过程中关于人工、材料、机械等物化至建筑物的投入，不属于优先受偿权范围。裁判规则不统一导致同案不同判现象频发，亟需通过司法解释划定统一适用标准。
（二）厘清权利边界，锚定建设工程价款优先受偿权制度价值
本条司法解释具备双重规范价值：一方面明确人民法院负有依职权主动核查建设工程价款优先受偿权金额、施工范围的法定审查义务，通过标准化判决主文打通审判与执行程序衔接通道，从源头杜绝因权利范围模糊导致优先受偿权在执行程序中落空；另一方面，本条完善了《建工解释一》（法释〔2020〕25号）第四十条关于工程价款范围的界定规则。《建工解释一》第四十条仅概括排除利息、违约金、损害赔偿金的优先受偿资格，但未界定损害赔偿金、违约金的具体类型。本条直接将实践中争议最大的停窝工损失归属于损害赔偿金、违约金范畴，划定法定可优先受偿工程价款的边界，仅将人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费等直接物化于工程实体的支出纳入保护范围。因此，新规的出台能够平衡承包人、发包人的抵押权人、普通债权人之间的利益格局，避免不当扩张优先权范围损害发包人其他债权人的合法权益，既强调了优先受偿权客体的确定性，也提升了建设工程相关债权的流通价值、流转效率与市场交易稳定性。
（一）工程价款数额的审查标准
建设工程价款优先受偿权的保护范围严格限定于工程实体价款，违约金、资金利息、各类违约损害赔偿金均排除在外。建设工程领域的停窝工损失，通常包含停工期间承包人留守人员薪酬、材料仓储维护与摊销费用、施工机械停滞租赁费，以及停工阶段产生的其他实际支出。因发包人过错导致工程中途停建、缓建的，承包人有权就前述损失向发包人主张违约赔偿，该债权本身合法有据，但在《建工解释二》出台前，相关规范未明确其是否属于优先受偿权的保护范畴。本条司法解释就此终结司法分歧，明确将停窝工损失排除于优先权保护范围，清晰划分工程实体价款与违约损失的法律边界。
从权利本质分析，停窝工损失系发包人违约行为衍生的损害赔偿债权，并未形成工程实体价值，不属于工程建造本身的对价，在法律属性上归属于损害赔偿金，而非工程价款。本条规则让优先受偿权回归立法本意：该制度的核心目的是保障承包人已投入工程的人力、物力成本优先回收，而非兜底保护承包人因对方违约产生的损失。若将停窝工损失纳入优先受偿权范围，将不当压缩发包人的抵押权人、普通债权人的财产受偿空间，造成债权清偿利益的失衡。同时需重点强调：无论发包人是否就优先受偿权的金额、范围提出抗辩，人民法院均应当依职权主动审查，精准认定可优先受偿的工程价款金额。
本条同步纠正过往裁判文书的不规范表述，明令禁止仅以 “欠付工程价款范围内” 等此类模糊表述确认优先权的范围。裁判文书的主文必须载明可优先受偿价款的具体金额，核算基数时，应当将利息、违约金、停窝工损失等全部损害赔偿类债权予以剔除。
（二）工程范围的审查标准
✦ 1、判决主文需精准化、特定化优先受偿权对应的施工范围。
同一工程项目常因专业划分、分段投资存在多名独立承包人，各承包人完成的施工内容符合折价、拍卖条件的，均依法享有对应工程范围内相应工程价款的优先受偿权。若判决主文未区分各承包人专属的施工范围，仅笼统确权，在进入工程拍卖、变卖后的价款分配环节时极易产生权利冲突：各承包人均倾向扩张自身施工边界主张分配，相互推诿扯皮，拒绝提供完整施工资料。执行法院调取施工合同、竣工验收资料以核查工程范围的工作成本大幅增加，最终造成分配方案长期无法落地，架空优先权制度的实际效用。
据此，判决主文应当列明具体楼号、楼层、建筑面积等可直接定位的施工信息，实现优先权客体完全特定化。针对分期开发、分标段施工的项目，必须明确优先权对应的具体标段与施工界面，杜绝 “打包式” 笼统判决，防止不当扩大承包人优先受偿范围，损害其他承包人及发包人债权人的合法清偿利益。
✦ 2、依法甄别并排除不宜折价、拍卖的工程范围。
本条司法解释应当与《民法典》第八百零七条结合适用，在审查工程范围时同步审查工程范围是否适宜折价、拍卖，重点核实案涉工程是否存在不宜处置的情形：
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其一，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，或擅自变更规划建设的违法建筑，在违法状态整改完毕前无法完成不动产登记，不具备折价、拍卖基础，不得纳入优先权保护范围，避免通过司法确权变相实现违法建筑合法化。
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其二，教育、医疗、社会福利机构、国家机关办公用房、军事设施等公益性工程，直接关系公共服务供给与社会公共利益，处置后将损害公众基本权益，属于法定不宜折价、拍卖工程。
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其三，工程质量验收不合格且无法修复的工程项目，亦不得折价处置，对应工程款不享有优先受偿权。
某建设公司与某投资公司执行复议案
人民法院入库案例（2023-17-5-202-020）
（2021）最高法执复48号
➢ 裁判要旨
建设工程价款优先受偿权具有严格的工程对应性，其优先受偿范围应限定于承包人实际施工形成的建设工程及对应工程价款。承包人只能就对应工程折价、拍卖所得价款优先受偿，无权对其他承包人施工部分或者整个建设项目主张优先受偿。
➢ 案情简介
某建设公司（下称“甲公司”）承建了某置业公司的某房地产项目中央空调安装工程。工程竣工结算后，双方确认尚欠部分工程价款，法院生效判决确认甲公司就案涉中央空调安装工程价款享有建设工程价款在欠付的29340082.14元范围内优先受偿权。其后，发包人某置业公司因其他债务进入执行程序，执行法院对涉案房地产项目进行整体处置，并将部分拍卖价款用于清偿其他债权人某投资公司，但未就甲公司建设工程价款优先受偿权所对应的工程范围制作分配方案，也未按照其施工形成的工程价值确定优先受偿范围。
甲公司认为，其依法享有的建设工程价款优先受偿权未得到保障，遂提出执行异议。执行法院驳回异议后，甲公司申请执行复议。最高人民法院经审查认为，执行法院未依法保障甲公司优先受偿权的实现，执行行为存在不当，应依法予以纠正。
➢ 法院观点
最高人民法院认为，建设工程价款优先受偿权依附于承包人施工形成的具体建设工程，而非整个建设项目。同一建设项目存在多个承包人的，各承包人仅能就自己施工形成的建设工程对应价款主张优先受偿，各项优先权亦彼此独立，分别依附于各自施工形成的建设工程，只能就对应工程折价、拍卖所得价款优先受偿。
➢ 案例评析
该案虽然系在执行程序中发生的争议，但其裁判规则与《建工解释二》第十七条第一款高度契合，体现了法院确认建设工程价款优先受偿权时，应当查明优先受偿的工程价款数额、相应工程，并在判决主文中予以明确的规范要求。
建设工程价款优先受偿权并非对承包人全部债权提供优先保护，而只能在依法认定的工程价款范围内行使。工程价款数额既决定承包人优先受偿的上限，也直接影响抵押权人及其他债权人的受偿范围。生效判决中明确欠付工程款金额和对应的工程范围，为执行程序确定其优先债权范围提供了依据，就此要求法院不能仅作出承包人“享有优先受偿权”的概括性认定，而应当同步查明并明确相应的工程价款数额。
建设工程价款优先受偿权具有严格的工程对应性，其效力仅及于承包人施工形成的工程价值。若仅在裁判理由中说明承包人享有优先受偿权，却未在判决主文中明确对应工程，执行阶段仍可能因优先权客体不清而发生争议。该案的裁判规则能够防止承包人借由概括性的优先权判项，将优先受偿范围扩大至其他承包人施工形成的工程价值，从而兼顾其他优先权人、抵押权人的合法利益。
因此，结合该案裁判要旨，可知第十七条第一款规定并非单纯提出判决书写作要求，而是通过“金额明确、工程对应、主文载明”，使建设工程价款优先受偿权的客体和范围必须在裁判中进行明确，进而为执行程序提供清晰的执行依据。本案所确立的工程范围以及工程款金额的对应原则，正是该条规定在司法实践中的具体体现。
某工程公司诉某交通公司等建设工程施工合同纠纷案
《最高人民法院公报》 2016年第4期
(2014)民一终字第56号
➢ 裁判要旨
建设工程价款优先受偿权保护的是承包人为完成建设工程实际投入人工、材料、机械设备等形成的建设工程价款，而不包括因发包人违约产生的停工、窝工损失、材料价差损失等违约损害赔偿。
➢ 案情简介
某工程公司（下称“甲公司”）承建了某交通公司（下称“乙公司”）的某高速公路工程。施工过程中，因乙公司资金不到位等原因，工程多次停工，导致甲公司发生停工、窝工损失，并产生材料价差、管理费增加等费用。工程竣工后，甲公司提起诉讼，请求乙公司支付剩余工程价款、停工窝工损失、材料价差损失等费用，并确认其对上述全部款项享有建设工程价款优先受偿权。
法院经审理认为，甲公司关于部分停工、窝工损失及材料价差损失的赔偿请求依法应予支持，但上述款项系因乙公司违约产生的损失，不属于建设工程价款的组成部分，不得作为建设工程价款优先受偿权的范围。据此，法院驳回了甲公司要求就停工、窝工损失等款项享有优先受偿权的诉讼请求。
➢ 法院观点
最高人民法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，现已废止）明确规定，建设工程价款包括承包人为建设工程实际支出的工作人员报酬、材料款等费用，不包括因发包人违约造成的损失。停工、窝工损失系乙公司违约导致甲公司额外支出的费用，本质上属于违约损害赔偿，而非建设工程价款。甲公司部分停工、窝工损失及材料价差损失赔偿请求应当支持，但上述债权的性质并未因此发生改变。建设工程价款优先受偿权不得因承包人实际发生损失或者违约责任成立而扩大至停工损失、材料价差、管理费等其他债权。
➢ 案例评析
该案的争议焦点虽然集中于停工、窝工损失等费用能否优先受偿，但其实质反映的是建设工程价款优先受偿权保护范围的界定问题。本案裁判规则与《建工解释二》第十七条第二款规定在评判标准上高度一致。建设工程价款优先受偿权的设立目的，在于保障承包人为建设工程实际投入的人工、材料、机械设备等成本能够优先实现，其对应的是建设工程本身所形成的价值。而停工、窝工损失系因发包人违约导致承包人无法正常施工而发生的额外支出，属于违约损害赔偿，并非承包人为完成建设工程形成的工程价款。
在《建工解释二》出台之前，实践中对于停工、窝工损失等费用能否纳入优先受偿范围存在一定争议。现行《建工解释二》第十七条第二款将该裁判规则进一步明确为司法解释规定，统一了人民法院对此类案件的裁判标准。承包人对建设工程价款和违约损害赔偿可以同时主张，但应当严格区分两类债权的性质及法律后果：前者依法可以优先受偿，后者则按照普通债权处理。由此，在保障承包人依法获得违约赔偿的前提下，防止建设工程价款优先受偿权不当扩大至违约损害赔偿，实现了承包人与其他债权人之间的利益平衡，起到了定纷止争的重要作用。
下文结合《建工解释二》第十七条的规范意旨，对比新规落地前后裁判尺度变化，厘清优先受偿权边界与债权清偿次序，分别从发包人和承包人视角，梳理案件处理过程中的实操要点与风控思路。
（一）新规落地前长期存在的裁判标准不统一现象
✦ 1、判决内容不明确，引发大量执行分配争议。总包、分包、平行发包施工方全部笼统享有优先受偿权，房屋整体拍卖后无法区分各主体对应的施工价值，分配方案异议之诉、第三人撤销之诉层出不穷，大幅增加各方诉讼成本。
✦ 2、债权主张范围不清晰，压缩其他权利人受偿空间。实务中不少承包人起诉时，把工程款本金、停工窝工损失、利息、违约金全部一并主张优先受偿，直接压缩银行抵押权、商品房消费者的分配份额，这也是烂尾楼盘执行分配里最常见的矛盾源头。
（二）新规框架下清偿顺位与优先权范围认定规则
结合各地法院出具的财产分配方案、最高院执行复议裁判观点，司法实践通行的清偿顺序由高至低为：商品房消费者的超级优先权（房屋交付请求权/购房款返还请求权）→工程价款的优先受偿权→在建工程抵押债权→窝工损失、利息、违约金等普通债权。围绕本条第一款，厘清优先权边界需把握三项核心规则：
✦ 1、严格区分各自施工范围，仅能就自有施工部分优先受偿。多个施工主体同时主张优先权的，不可随意扩张至其他可独立区分的单位工程、配套分部工程。（参考案例：(2025)川01执恢221号、(2021)最高法执复48号）
✦ 2、各类依附主体建筑的分部、附属工程需精准限定优先权覆盖边界。景观绿化、水电管网等分部配套工程无法单独折价、拆分拍卖，不享有独立处置层面的优先受偿权；仅当待处置楼栋整体拍卖价款中物化包含该承包人施工内容时，承包人方可在对应分部工程价款范围内优先受偿。审判或执行阶段需逐项核查各楼栋专有、公共配套施工界面，不得将分部工程优先权扩张至整小区全部楼栋拍卖价款；若本次处置楼栋不含该承包人施工配套内容，其仅能以普通债权参与分配。本条第一款关于明确施工范围的裁判规则，需结合《民法典》第八百零七条不宜折价、拍卖的认定标准一体适用，避免执行分配不当损害其他债权人权益。（参考案例：(2023)最高法执复21号）
✦ 3、此外，土地使用权拍卖价款与地上建筑物拍卖价款分开核算处置。承包人优先受偿权仅及于地上建筑物对应的拍卖价款，对土地使用权拍卖价款不享有优先受偿权。土地使用权拍卖款应当按照土地自身附着债权的法定顺位独立分配。（参考案例：(2021)浙民终1450号）
（一）承包人诉讼与执行实操要点
✦ 1、诉讼请求分开列明，切忌全部打包主张。起诉时设置两类独立诉求：针对人工费、材料费、机械费、变更签证、质保金等实体施工投入，单独申请法院确认对应金额、楼栋标段享有优先受偿权；停工补偿类误工工资、设备停滞租金、工期延误违约损失等仅作为普通债权索赔，不得一并主张优先受偿权。需要注意的是，主张停窝工损失应按停工原因划分责任，承包人自身原因造成的损失无权索赔；疫情封控等不可抗力停工，各地住建政策对损失分摊比例规定不一，需结合项目属地政策主张合理损失，但该部分费用无论分担比例如何，均不享有优先受偿权。
✦ 2、施工资料分类留存，鉴定时要求分开出具造价意见。项目施工全程把实体施工签证、窝工索赔往来函件、疫情停工通知、工期降效签证分开归档。申请司法鉴定时，明确要求鉴定机构出具两份独立造价报告，一份核算可优先受偿的工程款本金，另一份单独统计停工窝工损失，既能简化法院事实核查工作，也能避免后续分配阶段无法区分两类债权。
✦ 3、两类债权行权期限不一，但原则上同时主张。18个月的优先受偿除斥期间，仅约束可优先受偿的实体工程价款；停工窝工损失属于普通债权，适用三年诉讼时效，虽两者法律规定的行使期间和诉讼时效期限不一，看似可各自主张。但司法实践中，承包人提起诉讼主张工程款时，一般会一并主张违约赔偿责任包括因发包人原因产生的停窝工损失、逾期付款利息等，同时主张确认享有建设工程价款优先受偿权。
✦ 4、执行阶段提前留存施工范围完整证据。生效判决出具后，完整留存施工合同、竣工图纸、施工界面确认单、结算文件。一旦房产进入拍卖分配程序，可直接举证自身施工范围，避免法院以施工范围无法区分为由否定优先权。针对景观、水电等附属分部工程，单独留存分项造价资料，证明对应楼栋内物化施工价值，并主张相应的优先权。
（二）发包人事前风控思路与庭审抗辩
✦ 1、在项目结算环节，结算书单独区分实体工程款、停工索赔两类金额，分项出具结算单并双方盖章确认，从源头固定债权属性，避免后续诉讼出现债权混同的争议。同时，因发包人掌握不动产权属、规划、分区分包全套资料，举证优势明显，应当完整留存不动产登记证书、楼栋测绘文件、施工界面划分协议、分项竣工资料等档案，以抗辩承包人超范围主张优先权。
✦ 2、案件审理过程中，一旦承包人将停工窝工损失纳入优先受偿范围，发包人可直接援引第十七条第二款提出抗辩，区分停工窝工责任，剔除承包人自身原因产生的停工窝工损失，同步提交停工签证、工期往来函、现场施工台账等证据，证明该部分款项属于违约损失，请求法院在判决主文中剔除该部分优先受偿额度，减少后续房产处置阶段可优先分配的款项总额。
林柏杨建纬律师事务所 专职律师
所属部门：合规风控部
业务专长：房地产与建设工程诉讼、建设工程价款债权执行清收、执行异议及执行异议之诉、分配方案异议之诉
简介：顾增平律师团队成员。曾担任建筑央企二级单位专职法务，专注于建设工程价款债权诉讼和执行实务，协助处理多起建设工程价款债权执行及衍生争议，曾参与编写《让工程回款不再难——建设工程价款债权执行实务120问》、《工程款债权被协执，实际施工人是通过执行异议之诉还是另案诉讼主张工程款债权？》等专著、文章。
所属部门：合规风控部
业务专长：建设工程价款债权执行清收、执行异议及执行异议之诉、债权清收衍生诉讼
简介：顾增平律师团队成员。毕业于华东政法大学，曾在大型不良资产管理公司担任涉房地产不良资产项目负责人，负责房地产不良债权项目的尽调收购、处置清收全流程，擅长处理不动产相关执行案件业务。现专注于建设工程价款债权执行实务，曾参与编写《让工程回款不再难--建设工程价款债权执行实务120问》。
所属部门：房地产部
业务专长：建设工程、房地产、公司与商事领域
简介：中国人民大学民商法学硕士，秉持精细化分析思路，具备高效沟通能力，长期深耕建设工程及房地产领域争议解决及非诉讼业务，兼具公司法、股权类纠纷案件处理专长，同时熟练办理各类重大疑难民商事诉讼及仲裁案件。
END
条文解读编写人 | 林柏杨
典型案例编写人 | 赵伟锋
实务应用编写人 | 刘欣欣
审稿人 | 顾增平
编辑 | 建纬品牌部
